🏘️ 전세 vs 월세 비교 계산기

전세 vs 월세 비교 계산기란?

전세 vs 월세 비교 계산기는 단순히 "월세 × 12"와 "전세 대출이자"만 비교하지 않고, 보유 자금을 어떻게 굴리느냐까지 반영해 진짜 유리한 쪽을 계산해주는 도구예요. 전세는 부족한 보증금을 대출로 채우는 대신 대출이자가 들고, 월세는 목돈이 묶이지 않는 대신 그 여유자금을 예금이나 투자에 굴려 수익을 낼 수 있어요. 이 둘을 함께 비교해야 진짜 손익을 알 수 있어요.

계산 방법 (기회비용 방식)

전세의 실질 월비용은 부족분 대출이자 − 여유자금 투자수익이고, 월세의 실질 월비용은 월세 − 여유자금 투자수익이에요. 예를 들어 보유자금 3억원으로 전세 3억원 집에 살면 대출이 필요 없고 여유자금도 없어서 전세 비용은 0원이에요. 반면 월세보증금 3천만원짜리 집에 살면 2억 7천만원이 남아서, 이 돈을 연 3.5%로 굴리면 월 78만 7천원의 투자수익이 생겨요. 월세가 이보다 낮다면 월세가 오히려 이득이에요.

전세는 대출이자, 월세는 월세 — 실부담으로 비교해요

같은 집이라도 전세의 실부담과 월세의 실부담은 계산 방식이 달라요. 전세의 실부담은 대략 전세대출 이자 + 전세보증금의 기회비용으로 볼 수 있어요. 전세보증금 자체는 계약이 끝나면 돌려받지만, 그 목돈이 통장에 묶여 있는 동안에는 다른 데 굴렸다면 얻었을 수익을 포기하는 셈이거든요. 반대로 월세의 실부담은 대략 월세 + 월세보증금의 기회비용이에요. 월세보증금은 전세보증금보다 훨씬 작아서 묶이는 돈이 적은 대신, 매달 월세가 실제 지출로 빠져나가요.

그래서 "월세가 아까우니 무조건 전세"라고 단정하기 어려워요. 전세도 보증금에 묶인 목돈의 기회비용이라는 보이지 않는 비용을 안고 있기 때문이에요. 두 방식의 실부담을 같은 잣대로 나란히 놓고 봐야 진짜 유리한 쪽이 보여요.

여기에 금리 방향도 함께 살펴보세요. 금리가 오르면 전세대출 이자 부담이 커져서 월세가 상대적으로 유리해질 수 있고, 반대로 금리가 내리면 전세대출 이자가 줄어 전세가 유리해질 수 있어요. 지금의 금리 흐름과 앞으로의 방향까지 감안해 판단하면 좋아요.

법정 전월세전환율이란?

전세보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받을 수 있는 월세에는 법적 상한이 있어요. 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리 + 2%p를 넘을 수 없고, 2026년 9월 현재 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일 인상) 기준으로 상한은 연 5.0%예요. 예를 들어 전세보증금 3억원 집을 보증금 1억원짜리 반전세로 바꾼다면, 차액 2억원에 대해 연 5.0%를 적용한 월 약 83만 3천원이 법정 상한이에요. 이보다 높은 월세를 요구받았다면 초과분은 무효이니 참고하세요.

전세가 유리한 경우 vs 월세가 유리한 경우

일반적으로 전세자금대출 금리가 낮고 투자수익률에 자신이 없다면 전세가 유리해요. 목돈을 은행에 맡겨두는 셈이니 안전하고, 대출이자만 비교하면 되니 계산도 단순해요. 반대로 여유자금을 투자로 굴릴 자신이 있고, 목돈이 묶이는 게 부담스럽다면 월세가 유리할 수 있어요. 다만 투자에는 원금 손실 위험이 있고, 예금이자에는 15.4%의 이자소득세가 붙는다는 점도 함께 고려해야 해요.

전세자금대출, 얼마나 받을 수 있을까?

전세보증금이 부족하면 전세자금대출을 받아야 하는데, 이때도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용돼요. 다만 전세대출 원금은 만기에 일시상환하는 구조가 많아 매달 나가는 돈은 이자뿐인 경우가 대부분이에요. 본인의 대출 한도가 궁금하다면 DSR 대출한도 계산기로 먼저 확인해보고, 그 금리를 이 계산기에 입력해보세요.

전세보증금, 떼일 위험은 없을까 (반환보증으로 지켜요)

전세는 목돈을 맡겨두는 만큼, 계약이 끝났을 때 보증금을 온전히 돌려받는 것이 가장 중요해요. 이를 위한 대표적인 제도가 전세보증금 반환보증이에요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 같은 기관이 제공하는 보증에 가입해두면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도 기관을 통해 돌려받을 수 있어요.

보증과 함께 기본기도 챙기세요. 이사 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면 대항력과 우선변제권이 생겨서, 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 순위를 확보할 수 있어요. 계약 전에는 등기부등본을 떼서 근저당(집을 담보로 잡힌 대출)이나 선순위 권리가 얼마나 있는지 반드시 확인하고요.

이 계산기는 금전적인 손익만 비교할 뿐, 이런 보증금 안전장치는 계산에 들어가지 않아요. 숫자상 전세가 유리하게 나오더라도, 반환보증·확정일자·등기부 확인 같은 안전장치를 먼저 챙긴 뒤에 결정하는 게 순서예요.

이 계산기는 이렇게 쓰세요

먼저 보유자금(지금 가진 목돈)을 넣고, 비교하려는 전세 조건과 월세 조건을 각각 입력하세요. 전세는 전세보증금과 부족분에 붙는 전세대출 금리를, 월세는 월세보증금과 월세를 넣으면 돼요. 마지막으로 남는 여유자금을 어느 정도 수익률로 굴릴지 투자수익률을 넣으면, 두 방식의 실질 비용을 나란히 비교해줘요.

반전세(보증부 월세)를 비교하고 싶다면, 보증금 일부에 월세가 붙는 형태이니 "월세보증금"에 반전세 보증금을, "월세"에 반전세 월세를 넣으면 같은 방식으로 계산돼요. 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 환산한 값이 궁금하다면 전월세 전환율 계산기를 함께 쓰면 좋아요. 두 도구를 오가며 조건을 바꿔보면 내게 맞는 답을 더 빠르게 찾을 수 있어요.

입력을 마치면 화면의 결과와 표를 보면서 금리·수익률 같은 값을 조금씩 바꿔보세요. 어느 조건에서 승부가 갈리는지 감이 잡히면, 실제 계약을 고민할 때 훨씬 든든해요.