🏡 보유세 계산기
② 1주택이면 연령·보유기간·부부 공동명의까지 고르세요 — 종부세가 크게 달라져요.
③ 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 1분이면 확인돼요.
1주택 단독명의는 공시 12억원까지 종부세가 없어요 — 지금 공시가격이면 재산세만 내면 돼요.
공시 9억원 이하 1주택이라 재산세 특례세율(−0.05%p)이 적용됐어요 — 2026년 말 일몰 예정이라 내년엔 달라질 수 있어요.
2026년 8월 발표된 세제개편안에는 1세대 1주택 종부세 공제 상향(12억→14억) 등 보유세 완화안이 담겼지만, 국무회의 의결(9월 1일 예정)과 국회 통과 전이라 이 계산기는 반영하지 않았어요. 올해 고지분은 현행 기준으로 계산되고, 개정안이 통과되면 내년부터 결과가 달라질 수 있어요.
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🔴 세금은 시세가 아니라 공시가격 기준이에요 — 매년 4월 말 확정되고, 이의신청(4월)로 낮출 수도 있어요.
부부 공동명의 1주택은 각자 9억(합 18억) 공제가 기본이라 종부세에 유리한 경우가 많아요 — 고령·장기보유라면 특례와 꼭 비교하세요.
재산세는 과표상한제 덕에 공시가격이 급등해도 과표가 연 5%까지만 올라요 — 작년 고지서의 과표를 넣어 확인하세요.
고지서가 안 와도 납부 의무는 그대로예요 — 위택스(재산세)·홈택스(종부세)에서 전자고지·자동이체를 걸어두면 가산세(3%)를 피할 수 있어요.
보유세, 집을 갖고 있으면 내는 두 가지 세금
집을 보유하면 매년 두 가지 세금이 나와요. 하나는 모든 주택에 나오는 재산세(지방세, 7월·9월), 또 하나는 공시가격이 공제 기준을 넘을 때만 나오는 종합부동산세(국세, 12월)예요. 기준일은 둘 다 6월 1일 — 이날 소유자가 그해 1년치를 전부 내요. 이 계산기는 공시가격만 넣으면 재산세와 종부세를 한 번에 계산해서, 7월·9월·12월에 낼 금액을 미리 보여드려요.
재산세와 종합부동산세, 뭐가 다를까
둘 다 '갖고 있어서' 내는 세금이지만 성격이 달라요. 재산세는 지방세라 시·군·구가 모든 부동산에 매기고, 종합부동산세는 국세라 공제 기준을 넘는 고가 부동산에만 국세청이 매겨요. 그래서 대부분의 집은 재산세만 내고, 공시가격이 1주택 12억·그 외 9억을 넘어야 비로소 종부세가 얹혀요. 한눈에 비교하면 이래요.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 | 국세 |
| 과세 대상 | 모든 주택·건물·토지 | 공제 넘는 고가 부동산 |
| 합산 방식 | 물건별(개별 부동산) | 인별(전국 합산) |
| 기본공제 | 없음 | 1주택 12억 · 그 외 9억 |
| 납부 시기 | 7월 · 9월 | 12월 |
재산세 계산 방법 — 이렇게 계산돼요
재산세 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율이에요. 비율은 일반 60%지만, 1세대 1주택은 공시 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 초과 45%로 낮춰줘요. 여기에 과표상한제가 있어서 올해 과표는 작년 과표의 105%를 넘지 못해요 — 예전의 세부담상한(105~130%)을 대체한 제도로, 공시가격이 급등해도 세금은 천천히 오르게 만든 장치예요. 과세표준에 아래 세율을 적용한 본세에, 도시지역분(과표×0.14%)과 지방교육세(본세×20%)가 더해져요.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율* |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 6,000만 ~ 1억 5,000만원 | 0.15% (누진공제 3만) | 0.10% (누진공제 3만) |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 0.25% (누진공제 18만) | 0.20% (누진공제 18만) |
| 3억원 초과 | 0.40% (누진공제 63만) | 0.35% (누진공제 63만) |
세부담상한이 사라지고 과표상한제로 바뀌었어요
예전 재산세에는 세금 자체가 작년의 105~130%를 넘지 못하게 막는 세부담상한이 있었어요. 지금은 이게 폐지되고 과표상한제로 바뀌었어요. 세금이 아니라 과세표준에 상한을 거는 방식이에요 — 올해 재산세 과세표준은 MIN(공시가격 × 공정시장가액비율, 작년 과세표준 × 105%)으로 정해져서, 공시가격이 아무리 뛰어도 과표는 매년 5%씩만 올라가요. 상한을 과표 단계에서 잡으니 세율·세액공제 계산이 더 단순하고 예측하기 쉬워졌어요. 이 계산기에 작년 과세표준을 넣으면 과표상한제를 자동으로 반영해서 계산해드려요.
종부세(종합부동산세)는 누가 내나요?
종부세는 사람별로(인별) 전국 주택 공시가격을 합산해, 기본공제를 넘는 부분에만 매겨요. 공제는 인별 9억원, 1세대 1주택 단독명의는 12억원이에요. 부부 공동명의(50:50)는 각자 9억씩 합 18억원을 공제받는 게 기본이고, 원하면 9월에 1주택 특례(12억 공제+고령·장기 세액공제)로 바꿀 수 있어요. 공제를 뺀 금액의 60%(공정시장가액비율)가 과세표준이 되고, 아래 세율을 적용한 뒤 같은 부분에 이미 낸 재산세를 중복분만큼 공제해줘요. 1주택자는 고령자(20~40%)·장기보유(20~50%) 세액공제를 합산 80% 한도로 받을 수 있고, 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 붙어요.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상* |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
2026년 보유세 납부 캘린더
| 시기 | 세금 | 내용 |
|---|---|---|
| 6월 1일 | 과세 기준일 | 이날 소유자가 1년치 납부 (잔금일 결정의 핵심) |
| 7월 16~31일 | 재산세 1기분 | 연세액의 절반 (본세 20만원 이하는 전액 일괄) |
| 9월 16~30일 | 재산세 2기분 | 나머지 절반 · 부부 공동명의 특례 신청·해지 기간 |
| 12월 1~15일 | 종합부동산세 | 농어촌특별세(20%) 포함 고지·납부 |
부부 공동명의는 정말 유리할까요?
종부세만 보면 대체로 유리해요. 각자 9억씩 합 18억원이 공제되니, 단독명의 12억보다 6억이나 커요. 다만 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)는 단독명의(또는 공동명의 특례 신청)에만 적용돼서, 나이가 많고 오래 보유했다면 특례 쪽이 역전할 수 있어요. 갈림길은 대략 이래요 — 공시가격이 18억 이하라면 각자 공제로 종부세가 0이 되니 그대로 두고, 18억을 넘으면서 부부 중 한 명이 60세 이상이거나 15년 가까이 보유했다면 특례를 계산해보세요. 이 계산기는 두 방식을 자동으로 비교해 유리한 쪽을 보여드려요.
이 계산기는 이렇게 쓰세요
준비물은 공시가격 하나예요. 부동산공시가격 알리미에서 확인한 금액을 넣으면, 공정시장가액비율·세율·누진공제·재산세 중복공제까지 한 번에 계산해서 7월·9월(재산세)과 12월(종부세)에 낼 금액을 나눠 보여드려요. 이렇게 활용해보세요.
① 명의를 골라요. 단독명의인지 부부 공동명의인지 선택하면, 공동명의는 각자 9억 공제와 1주택 특례를
자동으로 비교해 유리한 쪽을 보여드려요.
② 작년 과세표준을 넣어요. 작년 재산세 고지서의 과세표준을 넣으면 과표상한제(105%)가 반영돼요.
③ 1주택 여부를 확인해요. 1세대 1주택이면 낮은 공정시장가액비율과 특례세율이 적용돼 세금이 크게 줄어요.
④ 고령·장기보유를 체크해요. 만 60세 이상이거나 오래 보유했다면 종부세 세액공제(합산 80% 한도)가 붙어요.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
A. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 넣으면 무료로 확인돼요. 아파트는 '공동주택 공시가격', 단독주택은 '개별단독주택 공시가격'이에요. 매년 4월 말에 그해 가격이 확정돼요.
Q. 시세 15억짜리 집이면 종부세를 내나요?
A. 세금은 시세가 아니라 공시가격 기준이에요. 시세 15억이면 공시가격은 보통 10억~11억 수준이라, 1주택 단독명의(공제 12억)면 종부세가 없는 경우가 많아요. 공시가격을 확인하고 넣어보세요.
Q. 작년보다 세금이 확 오를 수도 있나요?
A. 급등을 막는 장치가 두 겹 있어요. 재산세는 과표상한제로 과세표준이 작년의 105%까지만 오르고, 종부세는 세부담상한으로 작년 보유세(재산세+종부세)의 150%를 넘지 않아요. 작년 고지서의 과표와 세액을 넣으면 반영해드려요.
Q. 6월 2일에 잔금을 치르면 그해 보유세는 누가 내나요?
A. 6월 1일 현재 소유자, 즉 파는 사람이 1년치를 다 내요. 그래서 매도자는 5월 말까지, 매수자는 6월 2일 이후로 잔금일을 미루려는 줄다리기가 생겨요. 하루 차이로 1년치 보유세가 갈려요.
Q. 재산세 고지서가 7월과 9월에 두 번 오는 이유가 뭔가요?
A. 주택분 재산세는 연세액을 절반씩 나눠 7월(1기분)과 9월(2기분)에 고지해요. 본세가 20만원 이하면 7월에 한 번에 나와요. 두 번 왔다고 이중과세가 아니에요.
Q. 종부세 공제가 12억에서 14억으로 오른다던데요?
A. 2026년 8월 발표된 세제개편안에 담긴 내용이지만 아직 국회를 통과하지 않았어요. 국무회의(9월 1일 예정)와 정기국회 심의가 남아 있어서, 올해 12월 고지분은 현행 12억 기준이에요. 통과되면 내년분부터 달라질 수 있어요.
Q. 오피스텔이나 상가도 이 계산기로 되나요?
A. 이 계산기는 주택분만 계산해요. 주거용 오피스텔은 재산세를 주택분으로 내고 있다면(주택분 과세대장 등재) 비슷하게 참고할 수 있지만, 업무용 오피스텔·상가·토지는 세율 체계가 완전히 달라요.
Q. 부부 공동명의 특례는 언제, 어떻게 신청하나요?
A. 매년 9월 16~30일에 관할 세무서(또는 홈택스)에서 신청·해지할 수 있어요. 신청하면 각자 9억씩 공제받던 방식 대신 1세대 1주택 특례(12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)로 계산돼요. 유리한 해에만 신청하고 다음 해에 되돌릴 수도 있어요.
Q. 3주택 이상이면 종부세가 얼마나 더 무거워지나요?
A. 과세표준 12억원 초과분부터 중과세율(최고 5.0%)이 적용돼서 2주택 이하보다 세율이 확 높아져요. 과표 12억 이하 구간은 일반세율과 같고, 올해 보유세가 작년의 150%를 넘지 않도록 세부담상한이 걸려 있어요.
Q. 1주택 특례 혜택은 언제까지 받을 수 있나요?
A. 1세대 1주택에 주는 낮은 공정시장가액비율(43~45%)과 재산세 특례세율(−0.05%p, 공시 9억 이하)은 2026년 12월 31일 일몰 예정이에요. 올해(2026년)까지는 그대로 적용되고, 연장 여부는 세법 개정으로 정해지니 매년 확인하는 게 좋아요.