종합부동산세 1주택 12억 공제, 완전 정리

공시가격 12억원은 2026년 현재 1세대 1주택자의 종합부동산세를 볼 때 가장 먼저 확인하는 숫자예요. 현행 제도에서는 1세대 1주택자 기본공제가 12억원이고, 일반 개인 기본공제는 9억원이에요.

다만 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안은 이 기준을 2027년부터 바꾸는 방향을 담고 있어요. 법 개정이 최종 확정되면 거주용 1주택은 기본공제가 14억원으로 늘고, 비거주 1주택은 9억원으로 줄어들 예정이에요. 공정시장가액비율과 세율도 함께 조정되는 만큼, 2026년 현행 기준과 2027년 정부안을 섞어서 계산하면 안 돼요.

종합부동산세 1주택 12억 공제, 한눈에 정리

2026년 현재 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 공제금액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산해요. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원이 기본공제이고 주택분 공정시장가액비율은 60%예요.

예를 들어 2026년 현재 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이라면 단순 과세표준은 (15억원-12억원)×60%=1억8천만원이에요. 실제 종부세액은 여기에 세율, 재산세액 공제, 세부담 상한 등을 반영해 계산하므로 과세표준과 최종 납부세액은 달라요. 현행 계산 흐름은 국세청 종합부동산세 안내에서 확인할 수 있어요.

2023년 귀속분부터 1세대 1주택자 기본공제가 11억원에서 12억원으로, 일반 개인 기본공제가 6억원에서 9억원으로 올라왔어요. 그래서 제목의 ‘1주택 12억 공제’는 2026년 현재도 맞는 현행 기준이에요.

다만 정부안이 원안대로 시행된다고 가정하면 2027년 거주용 1주택의 같은 공시가격 15억원 사례는 기본공제 14억원과 공정시장가액비율 70%를 적용해 단순 과세표준이 (15억원-14억원)×70%=7천만원이 돼요. 이 계산은 개편 방향을 이해하기 위한 예시이고, 실제 2027년 납부액은 최종 확정 법령과 세율표를 기준으로 다시 계산해야 해요. 집을 새로 살 때 내는 취득세는 종부세와 별개이므로 매수 단계에서는 따로 확인해보세요.

1세대 1주택자 기본공제 12억원 — 누가 받나요?

2026년 현재 1세대 1주택자로 인정받으려면 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 세대원 중 1명이 국내 주택 1채를 소유하고, 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않는 것이 기본이에요. 부부 공동명의 1주택은 별도의 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1세대 1주택자로 보는 제도가 있어요.

본인은 집이 한 채뿐이어도 같은 세대의 배우자나 다른 세대원이 별도 주택을 보유하면 일반적인 1세대 1주택 요건과 달라질 수 있어요. 반대로 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 일정 요건을 충족하고 신청하면 주택 수 판단에서 제외하는 특례가 있어요. 세부 요건은 국세청 1세대 1주택자 판단 특례 안내에서 확인할 수 있어요.

2027년부터는 정부안이 최종 확정될 경우 1주택자의 기본공제가 거주 여부에 따라 달라질 예정이에요. 거주용 1주택은 12억원에서 14억원으로 늘고, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 줄어드는 방향이에요. 동시에 1주택 과세대상 기준금액 자체는 12억원에서 14억원으로 올리는 방안이어서, 비거주 1주택의 기본공제가 9억원이라는 이유만으로 공시가격 9억원을 넘으면 바로 종부세 대상이라고 단정하면 안 돼요.

거주 여부의 세부 판정도 중요해질 예정이에요. 재정경제부는 취학, 근무상 형편, 질병 치료·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간을 일정 요건 아래 거주기간으로 인정하는 방향을 안내했어요. 다만 실제 인정요건과 증빙은 최종 법령·시행령을 확인해야 해요.

정부안의 부동산 세제 개편 방향은 재정경제부 2026년 세제개편안에서 확인할 수 있어요.

다주택자는 9억원, 2027년부터는 계산식이 바뀔 예정이에요

2026년 현재 다주택자 등 1세대 1주택자에 해당하지 않는 개인의 기본공제는 9억원이에요. 하지만 정부안은 2027년부터 이 9억원을 일괄 적용하지 않고 4억원+(5억원×거주용 주택가액/주택가액 합계액)으로 계산하는 방향을 담고 있어요.

예를 들어 보유한 주택가액이 모두 비거주용이라면 계산식의 거주용 비중이 0이어서 기본공제가 4억원 쪽으로 내려가고, 거주용 주택 비중이 높을수록 공제액이 커지는 구조예요. 실제 적용 때에는 ‘거주용 주택가액’에 무엇이 포함되는지와 납세자별 계산방법을 최종 법령에서 확인해야 해요.

세율도 함께 바뀔 예정이에요. 2026년 현재는 주택 수에 따라 세율표가 갈리고, 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간은 1.0%예요. 정부안은 주택 수 기준을 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화하면서 2027년 이 구간 세율을 1.3%로 올리는 방안을 담고 있어요.

공정시장가액비율도 2026년 60%에서 2027년 70%로 올라갈 예정이에요. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 정부안상 2028년 이후에도 70%를 유지하지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2028년부터 80%로 한 번 더 오를 예정이에요.

세부담 상한율은 2026년 현재 직전 연도의 150%이고, 정부안은 이를 200%로 조정하는 내용도 담고 있어요. 즉 2027년 이후에는 기본공제만 보는 것이 아니라 공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한까지 함께 확인해야 실제 부담 변화를 판단할 수 있어요. 현행 기본공제의 법적 근거는 종합부동산세법 제8조(국가법령정보센터)에서 확인할 수 있어요.

부부 공동명의 1주택, 12억 공제 어떻게 받나요

부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있다면 2026년 현재는 두 가지 방식을 비교할 수 있어요. 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하지 않으면 각자 납세의무자로 보아 각자의 주택 공시가격 지분에서 9억원씩 공제해요. 지분별 공시가격이 각각 9억원 이하라면 결과적으로 종부세 과세표준이 생기지 않을 수 있어요.

반면 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하면 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 보고 12억원 기본공제를 적용한 뒤, 그 납세의무자의 나이와 보유기간에 따른 세액공제도 적용할 수 있어요.

2026년 귀속분을 판단한다면 홈택스 종합부동산세 모의계산 등으로 인별공제와 특례를 비교해보는 게 좋아요. 공동명의 특례의 신청대상과 절차는 국세청 합산배제 및 과세특례 신고 안내에서 확인할 수 있어요.

특례 신청 기간과 놓쳤을 때 대처법

공동명의 1주택자 특례를 비롯한 종부세 관련 합산배제·과세특례의 신청 또는 신고 기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지예요. 공동명의 1주택자 특례는 최초 신청 후 다음 연도부터 신청 내용에 변동이 없다면 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용돼요.

기존 글에서 주의할 부분이 하나 있어요. 9월 신청기한을 놓쳐도 12월 1일~15일에 자진신고하면 언제나 특례를 소급해 받을 수 있다고 단정하면 안 돼요. 현재 국세청 공식 안내에서 확인되는 원칙적인 특례 신청기한은 9월 16일~30일이고, 12월 1일~15일은 종합부동산세 정기 납부기간이에요. 기한을 놓친 경우의 반영 가능 여부와 절차는 해당 연도 홈택스 신고 안내 또는 관할 세무서에 확인하는 게 안전해요.

공동명의 특례는 「공동명의 1주택자 특례(변경)신청서」(종합부동산세법 시행규칙 별지 제30호 서식)에 혼인관계증명서를 첨부해 신청해요. 국세청은 해당 연도 9월 16일~30일까지 관할 세무서장에게 신청하도록 안내하고 있어요.

고령자·장기보유 세액공제까지 더하면 얼마나 줄어드나요

2026년 현재 1세대 1주택자, 또는 공동명의 1주택자 특례를 신청한 납세의무자는 나이와 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있어요. 연령별 공제와 보유기간별 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용돼요.

2026년 현행에서는 연령별 공제와 보유기간별 공제를 중복해 받을 수 있고, 합계가 80%를 넘으면 80%까지만 인정돼요. 예를 들어 72세이면서 16년을 보유했다면 40%+50%=90%가 나오지만 실제 적용 한도는 80%예요.

다만 정부안은 2027년부터 1세대 1주택 세액공제에서 보유기간에 대한 공제를 거주기간에 대한 공제로 전환하고, 세액공제 한도도 신설하는 방향이에요. 재정경제부 안내 기준 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이에요. 따라서 2026년까지의 ‘장기보유하면 최대 80%’ 설명을 2027년 이후에도 그대로 적용하면 안 돼요.

특례를 신청하지 않고 인별공제를 적용받는 공동명의자는 2026년 현행 기준으로 이 1세대 1주택자 세액공제를 적용받지 않아요. 2027년 이후 공동명의 특례와 세액공제의 세부 적용은 최종 개정 법령을 확인해야 해요.

자주 묻는 질문

Q. 종부세 1주택자 12억 공제는 언제부터 적용됐나요?

A. 2023년 귀속분부터예요. 그전에는 11억원이었어요. 2026년 현재도 12억원이 현행 기준이고, 정부안은 2027년부터 거주용 1주택 14억원·비거주 1주택 9억원으로 나누는 방향이에요.

Q. 다주택자는 종부세 공제를 얼마나 받나요?

A. 2026년 현재 일반 개인 기본공제는 9억원이에요. 다만 정부안이 시행되면 2027년부터 다주택자 등 그 외 개인은 4억원+(5억원×거주용 주택가액/주택가액 합계액) 방식으로 공제액을 계산할 예정이에요.

Q. 공동명의면 자동으로 12억원 공제를 받나요?

A. 아니에요. 2026년 현재 특례를 신청하지 않으면 각자 9억원 기본공제가 적용되고, 공동명의 1주택자 특례를 신청해야 한 명을 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 해당 세액공제를 적용할 수 있어요. 2027년에는 개편안의 영향을 받으므로 최종 기준을 다시 확인해야 해요.

Q. 특례 신청 기한을 놓치면 12월에 자동으로 구제받을 수 있나요?

A. 그렇게 단정하면 안 돼요. 국세청이 안내하는 원칙적인 신청기간은 9월 16일~30일이고, 12월 1일~15일은 정기 납부기간이에요. 기한 후 적용 가능 여부는 해당 연도 홈택스 안내나 관할 세무서에서 확인하는 게 안전해요.

Q. 종부세 과세기준일은 언제인가요?

A. 매년 6월 1일이에요. 이날 기준으로 주택분 재산세 납세의무가 있는지 등을 바탕으로 그해 종부세 납세의무를 판단해요.

Q. 고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 받을 수 있나요?

A. 2026년 현행은 연령별 최대 40%, 보유기간별 최대 50%를 중복 적용할 수 있고 합계 최대 80%예요. 다만 정부안은 2027년부터 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환하고 세액공제 한도도 신설할 예정이에요.

Q. 일시적 2주택자도 1주택자 특례를 받을 수 있나요?

A. 일정 요건을 충족하면 가능해요. 국세청은 일시적 2주택 특례를 적용받은 경우 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내에 양도하지 않으면 경감받은 세액이 추징될 수 있다고 안내하고 있어요. 신청 대상과 사후요건을 함께 확인해야 해요.

Q. 세부담 상한제는 150%가 맞나요?

A. 2026년 현재 주택분 세부담 상한율은 직전 연도의 150%가 맞아요. 다만 2026년 세제개편안에는 이를 200%로 조정하는 내용이 들어 있어요. 아직 2026년 현행에 200%를 적용하면 안 돼요.