처음 전세 계약을 앞두고 있다면 등기부등본 보는 법부터 익혀두는 게 순서예요. 계약서에 도장을 찍기 전, 이 집이 안전한 집인지 확인할 수 있는 거의 유일한 공식 서류가 바로 등기부등본이거든요.
그런데 막상 열어보면 갑구, 을구, 근저당권 같은 낯선 단어들 때문에 뭘 봐야 할지 막막하죠. 이 글에서는 사회초년생이나 신혼부부도 5분 안에 핵심만 확인할 수 있도록, 실제로 봐야 할 부분과 위험 신호를 순서대로 정리했어요.
전세 계약 전에는 갑구에서 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지, 을구에서 근저당권·전세권 설정 여부를 반드시 확인하고, 특히 근저당 채권최고액이 보증금과 합쳐 집값 대비 너무 높지는 않은지 봐야 해요.
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있어요
- 갑구에서는 소유자가 계약서상 임대인과 같은 사람인지 확인해요
- 을구에서는 근저당권·전세권 같은 권리관계를 확인해요
- 근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니고, 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 집값 대비 얼마나 되는지가 중요해요
- 가압류·가처분·경매개시결정이 남아있는 집은 계약을 피하는 게 안전해요
- 등기부등본만 보고 안심하지 말고 확정일자 부여현황도 함께 확인해야 해요
| 구분 | 확인 항목 | 의미 | 위험 신호 |
|---|---|---|---|
| 갑구 | 소유자, 소유권 변동 이력 | 집의 실제 주인이 누구인지 | 계약 상대방과 소유자가 다름 |
| 갑구 | 가압류·가처분·경매개시결정 | 소유권 관련 법적 분쟁 여부 | 말소되지 않은 기록이 남아있음 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액 | 집을 담보로 잡힌 빚의 한도 | 보증금과 합쳐 집값에 근접·초과 |
| 을구 | 전세권, 임차권등기 | 기존 세입자의 권리 설정 여부 | 나보다 앞선 선순위 권리가 존재 |
등기부등본, 왜 전세 계약 전에 봐야 할까
등기부등본은 정부가 공식으로 인정하는 부동산 권리관계 증명서예요. 공인중개사의 설명만 믿고 계약했다가 나중에 근저당이 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 실제로 많아요. 계약 도장을 찍기 전 5분만 투자하면 이런 위험을 대부분 걸러낼 수 있어요.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요. 표제부는 건물의 주소·면적 같은 기본 정보를, 갑구는 소유권 관련 사항을, 을구는 소유권 이외의 권리관계를 담고 있어요. 전세 계약 전에는 갑구와 을구를 가장 꼼꼼히 봐야 해요.
등기부등본 발급받는 방법
대법원 인터넷등기소에서는 회원가입 없이도 등기부등본을 발급받을 수 있어요. 주소나 도로명주소만 입력하면 24시간 언제든 열람·발급이 가능해요. 스마트폰에서는 ‘인터넷등기소’ 공식 앱을 이용하면 돼요.
발급 방식은 열람용과 발급용 두 가지로 나뉘어요. 열람용은 화면으로 보거나 개인 참고용으로만 쓸 수 있고, 계약서 첨부나 제출용이라면 발급용을 선택해야 해요. 2026년 7월 기준 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요.
| 방법 | 장소 | 준비물 | 수수료 |
|---|---|---|---|
| 인터넷등기소 | PC·모바일 앱 | 공동인증서 또는 간편인증(선택) | 열람 700원 / 발급 1,000원 |
| 무인발급기 | 행정복지센터·지하철역 등 설치처 | 신분증 | 발급 1,000원 |
| 등기소 방문 | 관할 등기소 창구 | 신분증 | 발급 1,200원 |
등기부등본을 발급받았다면, 세부 항목을 하나씩 뜯어보기 전에 이 집이 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지부터 큰 틀에서 확인해보는 것도 좋아요. 선순위 채권이 지나치게 많으면 보증보험 가입 자체가 거절돼서, 그 자체가 강한 위험 신호가 되거든요.
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전세보증보험 계산기
보증금과 선순위 채권 금액을 넣어 이 집이 보증보험에 가입할 수 있는 조건인지 미리 확인해보세요
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갑구 보는 법 — 소유자 확인
갑구에는 소유자의 이름과 소유권을 갖게 된 날짜, 그동안의 소유권 변동 이력이 나와 있어요. 계약서에 도장을 찍는 사람이 갑구에 적힌 소유자와 정말 같은 사람인지 신분증과 대조해서 확인해야 해요.
소유자 본인이 아니라 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요. 부부나 가족이라는 이유만으로 대리 계약을 그냥 진행하는 건 위험할 수 있어요.
갑구에는 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 법적 분쟁 기록도 함께 나와요. 이 부분은 뒤에서 따로 자세히 설명할게요.
을구 보는 법 — 근저당권·전세권 확인
을구는 소유권 이외의 권리관계를 보여주는 칸이에요. 여기서 가장 자주 등장하는 게 근저당권이에요. 은행이나 개인이 집을 담보로 돈을 빌려줬다는 뜻이에요.
근저당권 항목에는 채권최고액이라는 금액이 나와요. 이건 실제로 빌린 돈이 아니라 은행이 나중에 우선적으로 받을 수 있는 최대 한도예요. 통상 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정되는 경우가 많아요.
전세권이나 임차권등기가 설정돼 있다면 이미 다른 세입자가 권리를 확보해뒀다는 뜻이에요. 내 보증금보다 앞서는 권리인지 순위를 꼭 확인해야 해요.
근저당권이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세에 비해 얼마나 되는지가 중요해요. 그리고 등기부등본은 발급 시점 기준 정보라, 계약 당일에 한 번 더 재열람해서 새로 잡힌 권리가 없는지 확인하는 게 안전해요. 이 글은 참고용 정보이며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 법무사 상담을 함께 받는 걸 권장해요.
근저당권이 있으면 위험할까? 판단 기준
근저당이 있다고 곧바로 계약을 포기할 필요는 없어요. 채권최고액에 내 보증금을 더한 금액이 집 시세와 비교해 지나치게 높지 않다면 상대적으로 안전한 편에 속할 수 있어요.
반대로 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 집값에 근접하거나 넘어선다면 이른바 깡통전세 위험이 커요. 집이 경매에 넘어가더라도 내 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있어요.
정확한 시세 확인이 어렵다면 공인중개사에게 최근 실거래가를 요청하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 참고해보세요. 대출을 이미 갚았어도 말소 등기를 하지 않으면 근저당 기록이 등기부등본에 그대로 남아 있을 수 있어요.
채권최고액과 보증금을 확인했다면, 지금 조건으로 전세보증보험에 가입할 수 있는지 바로 계산해보는 게 가장 확실해요. 보증보험 가입이 거절되는 물건이라면 그 자체가 강력한 위험 신호예요.
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전세보증보험 계산기
채권최고액과 보증금을 입력해서 보증보험 가입 가능 여부와 위험도를 확인해보세요
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가압류·가처분·경매개시결정이 있다면
가압류는 채권자가 소유자의 재산을 함부로 처분하지 못하게 임시로 묶어두는 조치예요. 가압류가 있는 집은 소유권 자체가 흔들릴 가능성이 있어서 계약을 피하는 게 안전해요.
가처분은 소유권을 둘러싼 다툼이 진행 중이라는 뜻이에요. 나중에 소송 결과에 따라 소유자가 바뀔 수도 있어서 마찬가지로 위험한 신호로 봐야 해요.
경매개시결정이 등기부에 나와 있다면 이미 법원 경매 절차가 시작됐다는 뜻이에요. 이런 집은 계약을 진행하지 않는 게 원칙이에요. 세 가지 모두 말소되지 않고 남아 있는지 최신 등기부등본으로 꼭 확인해야 해요.
가압류나 경매개시결정처럼 위험 신호가 있는 집이라면 전세 대신 월세로 조건을 바꿔 제안해보는 것도 방법이에요. 두 방식의 비용 차이를 미리 비교해보면 협상에도 도움이 돼요.
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전세 vs 월세 계산기
위험 신호가 있는 매물이라면 월세로 조건을 바꿨을 때 비용이 어떻게 달라지는지 비교해보세요
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등기부등본만으로 부족한 이유 (확정일자 부여현황 함께 보기)
등기부등본은 발급받은 시점 기준의 정보예요. 계약서에 도장을 찍는 날과 실제 잔금일 사이에 새로운 근저당이 잡힐 수도 있어서, 계약 당일 다시 한번 열람해서 확인하는 게 안전해요.
등기부등본만으로는 다른 세입자가 확정일자를 언제 받았는지까지는 알 수 없어요. 확정일자 부여현황을 함께 확인해야 선순위 임차인이 있는지, 내 보증금이 몇 번째 순위인지 가늠할 수 있어요.
주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약을 체결할 때 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시할 의무가 있어요. 임대인이 제출하지 않으면 공인중개사를 통해 열람 동의를 받아 직접 확인할 수 있어요. 전세사기 예방과 피해자 지원에 관한 최신 내용은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서도 확인할 수 있어요.
보증금 자체를 안전하게 지키고 싶다면 전세보증보험 가입도 함께 검토해보세요. 가입 조건과 한도는 주택도시보증공사(HUG)에서 확인할 수 있어요.
- 갑구 소유자와 계약 상대방 신분증 일치 여부 확인
- 을구 근저당권·전세권 설정 여부와 채권최고액 확인
- 가압류·가처분·경매개시결정이 남아있는지 확인
- 확정일자 부여현황으로 선순위 임차인 확인
- 계약 당일 등기부등본 재열람으로 최신 상태 재확인
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A. 대법원 인터넷등기소에서 회원가입 없이 발급받을 수 있어요. 행정복지센터·지하철역 등의 무인발급기, 관할 등기소 창구에서도 가능해요.
Q. 등기부등본 발급 수수료는 얼마인가요?
A. 2026년 7월 기준 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요. 무인발급기는 1,000원, 등기소 창구를 방문하면 1,200원이에요. 수수료는 정책에 따라 바뀔 수 있으니 발급 전 인터넷등기소에서 다시 확인하는 게 좋아요.
Q. 갑구와 을구는 어떻게 다른가요?
A. 갑구는 소유자와 소유권 변동 이력, 가압류·가처분 같은 소유권 관련 사항을 담고 있어요. 을구는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리관계를 담고 있어요.
Q. 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
A. 근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 집 시세 대비 얼마나 되는지를 기준으로 판단하는 게 좋아요.
Q. 전세권과 확정일자는 어떻게 다른가요?
A. 전세권은 등기부등본 을구에 등기해야 효력이 생기는 물권이에요. 확정일자는 계약서에 도장을 받는 방식이라 절차가 간단하고 비용도 적어서, 대부분의 세입자는 전입신고와 확정일자로 권리를 보호받아요.
Q. 가압류가 걸린 집도 전세 계약을 할 수 있나요?
A. 가압류가 있는 집은 소유권 자체가 흔들릴 위험이 있어서 계약을 피하는 게 안전해요. 꼭 계약해야 한다면 전문가와 함께 위험을 충분히 검토한 뒤 결정해야 해요.
Q. 등기부등본은 언제 다시 열람해야 하나요?
A. 계약서를 작성한 날짜와 실제 잔금·입주일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있어요. 계약 당일과 잔금일 직전에 한 번씩 다시 열람하는 걸 권장해요.
Q. 원룸이나 오피스텔도 등기부등본을 똑같이 보면 되나요?
A. 네, 확인 방법은 같아요. 다만 다가구주택은 세입자가 여러 명이라 내 보증금 순위를 파악하기 더 어려우니, 전입세대 열람과 확정일자 부여현황을 함께 확인하는 게 특히 중요해요.
Q. 전세보증보험은 아무 집이나 가입할 수 있나요?
A. 아니에요. 보증금 한도(수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하)와 선순위 채권 비율 같은 조건을 충족해야 가입할 수 있어요. 근저당이 과도하면 가입이 거절될 수 있어요.
기준일 · 2026년 7월 17일. 수수료·제도는 정책에 따라 바뀔 수 있어요.